부동산 앱의 LTV계산기에 집값을 넣으면 억 단위 숫자가 바로 나옵니다.
그 숫자가 은행 창구에서 그대로 나오는 사람은 많지 않습니다.
비율만 보고 있으면 금액 상한이 먼저 걸린다는 걸 놓칩니다.
시작하기 전에, 용어 정리
담보인정비율(LTV)
주택담보대출에서 집값 대비 빌릴 수 있는 돈의 비율입니다.
은행업감독규정이 정한 상한이라 은행이 마음대로 올리지 못합니다.
규제지역
투기지역·투기과열지구·조정대상지역을 묶어 부르는 말입니다.
같은 조건이어도 규제지역이면 비율이 뚝 떨어집니다.
생애최초주택구매자
세대원 모두가 집을 가진 적이 없는 경우입니다.
내가 무주택이어도 배우자나 같은 세대의 가족이 소유한 적이 있으면 해당하지 않습니다.
1. 나는 몇 %인가
비율은 지역이 아니라 내가 누구인지에서 먼저 갈립니다.
같은 규제지역 안에서도 생애최초 80%와 유주택 30%가 함께 있습니다.
대상별 담보인정비율
| 누가 사는가 | 비규제지역 | 규제지역 |
|---|
| 생애최초세대원 전원이 집을 가진 적 없음 | 80% | 80% |
| 서민·실수요자부부합산 9천만 이하 · 무주택세대주 | 70% | 70% |
| 그 밖의 무주택 세대 | 70% | 50% |
| 집이 있는데 또 사는 경우 | 60% | 30% |
서민·실수요자는 규제지역 50%에 20%p를 얹어 70%가 됩니다.
집이 있는데 또 사면 규제지역에서 30%까지 내려갑니다.
기존 집을 2년 안에 처분하겠다고 약정하면 무주택과 같은 비율을 받을 수 있습니다.
서민·실수요자 요건은 투기지역·투기과열지구에서 주택가격 9억 원 이하, 조정대상지역에서 8억 원 이하입니다. 세 조건을 모두 채워야 합니다.
2. 왜 80%가 70%보다 적은가
생애최초에만 비율과 함께 금액 상한이 붙어 있습니다.
감독규정은 80%로 취급하되 대출금액이 6억 원을 넘을 수 없다고 못 박았습니다.
비율로 계산한 값이 6억을 넘는 순간부터는 6억에서 멈춥니다.
생애최초 집값별 실제 한도
| 집값 | 80%면 | 실제 한도 | 실효 비율 |
|---|
| 6억 | 4억 8,000만 | 4억 8,000만 | 80.0% |
| 7억 5,000만여기까지가 80% | 6억 | 6억 | 80.0% |
| 9억 | 7억 2,000만 | 6억 | 66.7% |
| 12억 | 9억 6,000만 | 6억 | 50.0% |
집값 7억 5,000만 원이 경계선입니다.
6억을 0.8로 나눈 값이고, 그보다 비싼 집은 비율이 아니라 금액이 먼저 걸립니다 (상한에서 직접 계산).
9억짜리 집에서 이 역전이 눈에 보입니다.
생애최초는 6억인데 서민·실수요자는 9억의 70%인 6억 3,000만 원을 받습니다.
비율이 높은 쪽이 3,000만 원을 덜 받습니다.
집값이 8억 5,700만 원을 넘으면 생애최초 80%보다 서민·실수요자 70%가 유리해집니다 (6억을 0.7로 나눠 계산).
3. 비율을 통과해도 안 되는 이유
LTV는 집을 보고, DSR은 내 소득을 봅니다.
총대출액이 1억 원을 넘으면 DSR 40%가 함께 걸립니다.
연소득 7,000만 원이면 DSR로 잡히는 한도가 4억 6,000만 원쯤입니다.
9억짜리 집에 LTV로 6억이 나와도 소득에서 먼저 잘리는 자리입니다.
30년 원리금균등·연 4.5%로 가정해 계산한 값입니다. 실제 한도는 만기와 금리, 기존 대출에 따라 달라집니다.
소득 쪽 계산은 대출계산기와 스트레스 DSR 3%에서 자세히 다뤘습니다.
지역과 주택 수를 넣어 비율만 빠르게 보려면 LTV 계산기를 쓰면 됩니다.
자주 묻는 질문
Q1. 제가 무주택이면 생애최초인가요?
세대원 전원이 기준입니다. 감독규정은 생애최초주택구매자를 「세대 구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 자」로 정의합니다. 배우자나 같은 세대의 가족이 예전에 집을 가졌던 적이 있으면 내가 무주택이어도 해당하지 않습니다.
Q2. 집값이 6억 이하인데도 6억 상한이 걸리나요?
걸리지 않습니다. 상한은 대출금액에 붙는 것이라 집값 6억이면 80%인 4억 8,000만 원이 그대로 나옵니다. 상한이 실제로 작동하는 것은 집값이 7억 5,000만 원을 넘을 때부터입니다.
Q3. 집이 있는데 새 집을 사면 무조건 30%인가요?
처분 약정을 하면 무주택과 같은 비율을 받습니다. 규제지역에서 기존 집을 대출 실행일로부터 2년 안에 처분하겠다고 약정하면 일반 비율이 적용됩니다. 다만 기한 안에 처분을 못 하면 기한의 이익이 사라지고 3년간 주택 관련 대출이 막힐 수 있습니다.
Q4. 서민·실수요자는 소득만 보면 되나요?
세 조건을 모두 채워야 합니다. 부부합산 연소득 9,000만 원 이하, 무주택세대주, 그리고 주택가격 기준입니다. 주택가격은 투기지역·투기과열지구에서 9억 원 이하, 조정대상지역에서 8억 원 이하입니다.
Q5. 감독규정 비율이 바뀌면 바로 적용되나요?
금융감독원장이 10%p까지 먼저 조정할 수 있습니다. 은행업감독규정 제29조의2 제2항이 경영건전성을 감안해 긴급하다고 인정하면 별표6의 비율을 10%p 범위에서 가감하도록 열어두었습니다. 그래서 규정 본문과 실제 창구 비율이 한동안 다를 수 있습니다.
공식 출처
기준일 | 2026년 9월 12일
다음 업데이트 | 별표6은 2026년 1월 2일 개정이 마지막입니다. 비율이나 6억 상한이 다시 바뀌면 표1과 표2를 같이 갱신합니다
변경 가능성 | 이 글의 비율은 은행업감독규정 별표6 원문 기준입니다. 금융감독원장이 10%p 범위에서 가감할 수 있고, 은행이 자체적으로 더 낮게 운용할 수 있어 창구 한도는 이보다 적을 수 있습니다
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