8억에 산 집을 15억에 팔면 차익이 7억입니다.
여기서 나오는 세금이 328만 원일 수도, 6,610만 원일 수도 있습니다.
집과 차익이 같은데 세금이 20배 갈리는 건 1주택인지와 몇 년을 살았는지 때문입니다.
시작하기 전에, 용어 정리
양도차익
판 값에서 산 값과 필요경비를 뺀 금액입니다.
취득세·중개수수료·법무사 비용도 필요경비로 뺍니다.
장기보유특별공제
오래 가지고 있었으면 차익의 일부를 빼주는 제도입니다.
1세대 1주택은 보유와 거주를 따로 세어 최대 80%까지 갑니다.
고가주택
양도가액이 12억 원을 넘는 주택입니다.
1세대 1주택이어도 넘는 부분은 세금이 나옵니다.
1. 1주택이면 12억까지는 세금이 없습니다
1세대가 1주택을 팔면 양도소득세를 매기지 않습니다 (출처: 소득세법 제89조 제1항 제3호).
양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 이 비과세에서 빠집니다.
1세대 1주택 비과세를 받는 조건
| 조건 | 기준 | 못 채우면 |
|---|
| 보유 기간 | 2년 이상 | 전액 과세 |
| 거주 기간 (취득 당시 조정대상지역만) | 2년 이상 | 전액 과세 |
| 양도가액 | 12억 원 이하 | 넘는 만큼만 과세 |
| 주택 수 | 양도일 현재 1주택 | 전액 과세 |
거주 요건은 취득할 때 그 집이 조정대상지역에 있었는지로 갈립니다.
조정대상지역이 아닐 때 샀으면 2년 보유만으로 비과세가 됩니다.
12억을 넘겨도 전부 과세되는 게 아닙니다.
차익에 (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액을 곱한 만큼만 과세합니다 (출처: 소득세법 시행령 제160조).
15억에 팔았다면 차익의 5분의 1만 세금 대상이 되는 셈입니다.
2. 오래 살수록 차익이 깎입니다
3년 이상 가지고 있었으면 차익에서 장기보유특별공제를 뺍니다.
1세대 1주택은 보유 기간과 거주 기간을 따로 계산해 두 공제율을 더합니다.
보유·거주 기간별 장기보유특별공제율
| 기간 | 1세대 1주택 | 그 밖의 부동산 |
|---|
| 2년 | 0% | 0% |
| 3년 | 20% (보유 12 + 거주 8) | 6% |
| 5년 | 40% | 10% |
| 10년 | 80% (보유 40 + 거주 40) | 20% |
| 15년 | 80% (10년에서 상한) | 30% |
1세대 1주택의 공제율은 10년에서 80%로 멈추고 그 뒤로는 늘지 않습니다.
2주택 이상이면 보유 기간만 세서 15년에 30%가 상한입니다.
3년을 못 채우면 공제가 아예 없어서 차익이 그대로 과세표준이 됩니다.
3. 세율은 6%에서 70%까지 벌어집니다
2년 이상 가지고 있었으면 기본세율 6~45%가 붙습니다.
주택을 1년 미만 보유하고 팔면 70%, 1~2년이면 60%입니다 (출처: 소득세법 제104조 제1항).
기본세율은 과세표준이 커질수록 올라가는 8단계 누진구조입니다.
여기에 양도소득 기본공제 250만 원을 빼고, 산출세액의 10%가 지방소득세로 더 붙습니다.
15억에 판 집(8억에 취득)의 양도세
| 상황 | 과세 대상 차익 | 세금 합계 |
|---|
| 1주택 · 10년 보유·거주 | 1억 4,000만 (공제 80%) | 328만 원 |
| 1주택 · 2년 보유·거주 | 1억 4,000만 (공제 0%) | 3,173만 원 |
| 2주택 · 10년 보유 | 7억 (공제 20%) | 6,610만 원 |
| 2주택 · 1년 미만 | 7억 (세율 70%) | 5억 3,708만 원 |
1주택 10년과 2주택 10년이 328만 원과 6,610만 원으로 20배 갈립니다 (직접 계산).
같은 1주택이라도 2년만 살고 팔면 3,173만 원이 되어 열 배 가까이 늘어납니다.
내 취득가와 양도가로 넣어보려면 양도소득세 계산기가 장기보유공제와 비과세까지 반영합니다.
4. 신고는 두 달 안에 해야 합니다
부동산을 팔면 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다 (출처: 소득세법 제105조).
9월에 잔금을 받았으면 11월 30일까지입니다.
예정신고를 했으면 다음 해 5월 확정신고는 하지 않아도 됩니다.
한 해에 두 번 이상 팔았다면 합쳐서 다시 계산해야 해서 5월에 확정신고를 합니다.
차익이 없거나 손해를 봤어도 예정신고 대상입니다.
5. 자주 묻는 질문
Q1. 필요경비로 뺄 수 있는 게 뭔가요?
살 때 낸 취득세·중개수수료·법무사 비용과 팔 때 낸 중개수수료가 들어갑니다. 발코니 확장이나 새시 교체 같은 자본적 지출도 됩니다. 도배·장판처럼 원상 유지에 쓴 돈은 안 됩니다. 영수증이 있어야 하니 매수할 때부터 모아두는 게 안전합니다.
Q2. 이사하려고 새 집을 먼저 샀는데 2주택이 되나요?
일시적으로 2주택이 된 경우는 비과세 특례가 있습니다. 종전 주택을 일정 기간 안에 팔면 1주택으로 봐주는데, 그 기간과 요건은 시행령이 정하고 있어 이 글에서는 확인하지 않았습니다.
Q3. 부부 공동명의면 세금이 줄어드나요?
양도소득은 지분대로 각자에게 귀속되어 각각 계산합니다. 기본공제 250만 원도 각자 받고 누진세율도 절반씩 나뉜 과세표준에 매겨져 합계 세금이 줄어드는 경우가 많습니다.
Q4. 거주 요건은 언제 생긴 건가요?
취득 당시 조정대상지역에 있던 주택에만 붙습니다. 지역이 나중에 해제돼도 취득 시점이 기준이라 요건은 그대로 남습니다. 반대로 취득 후에 지정된 경우는 거주 요건이 없습니다.
Q5. 상속받은 집을 팔면 보유 기간은 언제부터인가요?
원칙은 상속개시일부터입니다. 다만 배우자에게 상속받은 경우 등 예외가 있고, 이 글에서는 개별 사례까지 확인하지 않았습니다.
Q6. 분양권도 양도세가 붙나요?
붙습니다. 분양권은 보유 기간과 무관하게 과세표준의 60%가 적용되고, 1년 미만이면 70%입니다.
6. 공식 출처
- 소득세법 — 제55조 기본세율 · 제89조 비과세 양도소득(1세대1주택·12억) · 제95조 장기보유특별공제 · 제103조 양도소득 기본공제 250만 원 · 제104조 세율 · 제105조 예정신고 2개월 · 제110조 확정신고
- 소득세법 시행령 — 제154조 1세대 1주택의 범위(2년 보유·조정대상지역 2년 거주) · 제160조 고가주택 양도차익 안분
- 지방세법 — 제103조의3 양도소득에 대한 개인지방소득세
- 홈택스 — 양도소득세 신고·모의계산
- 대표이미지 — Photo by MAURO FOSSATI on Pexels · 사진 제공 Pexels
기준일 | 2026년 9월 5일
다음 업데이트 | 조정대상지역이 새로 지정·해제되거나 세율·공제율이 개정되면 표1·표2를 갱신합니다
변경 가능성 | 표3은 필요경비를 넣지 않고 계산한 값이라 실제 세금은 이보다 적습니다
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