수도권 15억을 1원 넘기면 대출이 2억 줄어듭니다 — LTV계산기, 규제지역 40%와 금액 한도

LTV 계산기에 집값 20억을 넣고 규제지역 40%를 고르면 8억이 나옵니다.

은행 창구에서 실제로 나오는 금액은 4억입니다.

비율을 곱한 값 위에 금액 한도가 한 겹 더 있기 때문입니다.

수도권과 규제지역에서는 집값이 15억을 넘는 순간 한도가 6억에서 4억으로 내려갑니다.

집값은 올랐는데 빌릴 수 있는 돈은 줄어드는 구간입니다.

지역과 차주 유형이 비율을 어떻게 가르는지 조문으로 확인해 적었습니다.

그 위에서 금액 한도가 어디를 자르는지도 함께 짚었습니다.

시작하기 전에, 용어 정리

담보인정비율(LTV) · 집값에서 빌릴 수 있는 금액의 비율입니다. 은행업감독규정이 상한을 정해 두고, 은행은 그 안에서만 취급할 수 있습니다.

규제지역 · 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역을 함께 부르는 말입니다. 국토교통부장관이 지정하고, 지정되는 순간 대출 규제가 자동으로 강해집니다.

주택구입 목적과 생활안정자금 목적 · 집을 사려고 받는 대출과, 이미 가진 집을 담보로 생활비를 마련하는 대출입니다. 한도 규칙이 서로 다릅니다.

1. 내 비율은 40%인가 70%인가

비율을 가르는 축은 둘입니다 — 집이 어디 있는지, 그리고 내가 무주택인지 생애최초인지입니다.

지역·차주 유형별 담보인정비율

지역	무주택 (처분조건부 1주택 포함)	생애최초
규제지역	40%	70%
수도권 비규제지역	70%	70%
수도권 밖 비규제지역	70%	80%

규제지역이면 무주택자도 40%라 10억짜리 집에서 4억까지만 나옵니다.

수도권이어도 규제지역이 아니면 70%라 같은 집에 7억이 열립니다.

생애최초로 사는 집은 규제지역에서도 70%를 받습니다.

수도권 밖 비규제지역에서는 생애최초 80%가 그대로 남아 있습니다.

규제지역 서민·실수요자는 20%포인트까지 얹을 수 있습니다.

은행업감독규정 별표6 제2호 바목이 정한 가산이라, 40%에 얹으면 60%가 됩니다.

서민·실수요자는 부부합산 연소득 9,000만 원 이하에 무주택 세대주여야 합니다.

집값 요건은 투기과열지구 9억 원 이하, 조정대상지역 8억 원 이하입니다.

규제지역은 2026년 7월 1일에 세 곳이 늘었습니다.

화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시가 그날부터 40%를 적용받습니다.

2. 비율 뒤에 금액 한도가 한 번 더 있습니다

비율을 통과해도 끝이 아니고, 수도권과 규제지역에는 금액 자체의 상한이 따로 걸려 있습니다.

주택가격 구간별 대출 최대 한도

주택가격(시가)	최대 한도	비율 40%로 계산하면
15억 원 이하	6억 원	15억이면 6억이라 한도와 같습니다
15억 초과 25억 이하	4억 원	20억이면 8억이라 4억이 잘립니다
25억 원 초과	2억 원	30억이면 12억이라 10억이 잘립니다

수도권은 서울·인천·경기 전체라, 규제지역이 아니어도 이 금액 한도는 그대로 걸립니다.

15억을 1원 넘기면 한도가 6억에서 4억으로 내려갑니다.

25억을 1원 넘기면 2억이 됩니다.

비율은 그대로인데 금액만 계단처럼 떨어집니다.

이 세 구간은 2025년 10월 16일부터 적용됐습니다 (출처: 금융위원회 10·15 대책).

그전에는 수도권·규제지역 전체가 6억 하나였습니다.

이주비대출은 예외라 집값과 상관없이 6억이 그대로입니다.

수도권 밖 비규제지역에는 이 금액 한도가 없습니다.

생애최초에는 상한이 하나 더 붙는데, 별표6이 대출금은 6억 원을 넘을 수 없다고 못 박았습니다.

수도권 밖에서 80%를 받아도 집값 7억 5,000만 원에서 6억에 닿아 더 늘지 않습니다.

3. 집이 한 채 있으면 0%가 될 수 있습니다

수도권이나 규제지역에서 집을 한 채 더 사려는 경우입니다.

2주택 이상 세대는 주택구입 목적 주택담보대출이 아예 나오지 않습니다.

1주택자도 기존 집을 처분하지 않으면 똑같이 0%입니다.

기존 집을 6개월 안에 처분하겠다는 약정을 쓰면 무주택자와 같아집니다.

비규제지역 70%, 규제지역 40%가 그대로 적용됩니다.

수도권 밖에서 집을 추가로 사는 경우는 다르고, 별표6 제5호가 이때를 60%로 정해 두었습니다.

생활안정자금 목적 대출에도 별도 한도가 있습니다.

수도권·규제지역에 집이 한 채 있으면 최대 1억 원까지이고, 두 채 이상이면 아예 나오지 않습니다.

4. 고시에는 50%인데 은행은 40%를 씁니다

은행업감독규정 별표6 제2호 가목을 열면 이렇게 적혀 있습니다.

신규 주택담보대출 취급시 담보인정비율을 70%(규제지역의 경우 50%) 이내에서 취급하여야 한다

2026년 4월 1일 시행 규정의 문장 그대로입니다.

규제지역에 실제로 적용되는 값은 여기서 10%포인트 더 낮은 40%입니다.

금융위원회가 2025년 9월 7일에 50%를 40%로 내렸고 시행일은 다음 날이었습니다.

발표 자료는 조치 방식을 「행정지도 → 감독규정 개정」으로 적어 두었습니다.

1년이 지난 지금도 고시에는 50%가 그대로 남아 있습니다.

조문만 보고 계산하면 규제지역 10억짜리 집에서 1억이 더 나옵니다.

같은 규정 제29조의2 제2항에는 가감조정 조항이 있습니다.

금융감독원장이 10%포인트 범위에서 비율을 올리거나 내릴 수 있다는 내용입니다.

40%가 이 조항으로 내려간 것인지는 공개된 문서로 확인하지 못했습니다. 금융위원회는 조치 방식을 행정지도라고만 밝혔습니다. 조문과 실제 적용값이 다른 자리라, 대출을 앞두고 계신다면 은행 창구에서 현재 비율을 확인하시는 게 정확합니다.

5. 내 한도는 셋 중 가장 작은 값입니다

비율로 한 번, 금액 한도로 한 번, DSR로 한 번 잘립니다.

세 값 중 가장 작은 것이 실제로 손에 쥐는 금액입니다.

무주택 세대의 주택가격별 최대 대출액

시가	규제지역 40%	수도권 비규제 70%	수도권 밖 70%
5억	2억	3억 5,000만	3억 5,000만
10억	4억	6억	7억
15억	6억	6억	10억 5,000만
20억	4억	4억	14억
30억	2억	2억	21억

붉은 칸은 비율이 아니라 금액 한도가 정한 값입니다. 비율과 한도를 겹쳐 직접 계산했습니다.

규제지역 15억과 20억을 견주면 차이가 분명합니다.

집값은 5억이 올랐는데 한도는 6억에서 4억으로 2억이 내려갑니다.

여기에 DSR 40%가 마지막으로 걸리는데, 소득으로 자르는 규칙이라 집값과 상관없이 따로 계산됩니다.

수도권·규제지역 주택담보대출은 스트레스 금리 3%까지 얹어서 잽니다.

그 계산은 주담대 한도와 스트레스 DSR 글에서 따로 다뤘습니다.

• 내 집이 규제지역인지 수도권인지 먼저 확인합니다
• 무주택·생애최초·서민실수요 중 어디에 해당하는지 봅니다
• 집값에 비율을 곱한 값과 금액 한도를 견줍니다
• 집이 이미 있다면 6개월 처분 약정을 쓸 수 있는지 봅니다
• 마지막으로 DSR 40%에서 한 번 더 잘리는지 셉니다

집값과 지역을 바꿔 넣어보실 때 LTV 계산기로 먼저 재보면 순서가 잡힙니다.

자주 묻는 질문

Q1. 내 집이 규제지역인지 어디서 확인하나요?
규제지역은 주택법 제63조와 제63조의2에 따라 국토교통부장관이 지정합니다. 2026년 7월 1일에 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시가 새로 들어갔습니다. 지정과 해제가 수시로 바뀌므로 계약 전에 국토교통부 공고나 은행 창구에서 현재 상태를 확인하시는 게 정확합니다.

Q2. 이미 받은 대출도 40%로 다시 계산되나요?
대환대출은 새 금융회사에서 취급하는 신규 대출이라 그 시점의 비율로 다시 잽니다. 다만 금융위원회는 2025년 10월 27일부터 규제지역 안에서 금액을 늘리지 않는 대환에는 원래 대출을 취급한 시점의 비율을 적용할 수 있게 했습니다. 이 완화는 생활안정자금 목적 주담대 1억 원 기준이 적용되는 차주에게만 해당합니다.

Q3. 오피스텔이나 상가에도 LTV가 있나요?
있습니다. 비주택담보대출은 70% 이내이고, 토지거래허가구역에서는 40% 이내입니다. 은행업감독규정 별표6 제2-3호에 따로 적혀 있습니다.

Q4. 생애최초인데 6억 원보다 많이 필요하면 어떻게 되나요?
은행업감독규정 별표6이 생애최초 주택담보대출 금액을 6억 원 이하로 못 박아 두어서 비율이 남아 있어도 6억에서 멈춥니다. 수도권 밖에서 80%를 받아도 집값 7억 5,000만 원이면 이미 6억에 닿습니다.

Q5. 계산기 숫자와 은행 숫자가 다른 이유는 뭔가요?
대부분의 계산기는 집값에 비율만 곱합니다. 실제 한도는 그 값과 금액 한도, DSR 셋 중 가장 작은 값이라 은행 숫자가 더 작게 나옵니다. 주택 보유 수와 처분 약정 여부도 계산기가 받지 않는 경우가 많습니다.

공식 출처

• 은행업감독규정 — 제29조의2, 별표6 제2호·제2-3호·제5호·제9호·제10호 (2026년 4월 1일 시행)
• 주택법 제63조 · 제63조의2 — 투기과열지구·조정대상지역 지정
• 금융위원회 — 가계부채 관리 강화 방안 (2025년 6월 27일) — 수도권·규제지역 6억 한도, 생애최초 80%→70%, 다주택 LTV 0%
• 금융위원회 — 가계부채 추가 관리 방안 (2025년 9월 7일) — 규제지역 LTV 50%→40%, 시행 9월 8일
• 금융위원회 — 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안 (2025년 10월 15일) — 주택가격별 6억·4억·2억 차등
• 금융위원회 — 규제지역 내 대환대출 LTV 적용 (2025년 10월 27일)
• 금융위원회 — 규제지역 추가 지정 관련 긴급 가계부채 점검회의 (2026년 6월 30일) — 동탄구·기흥구·구리시, 생애최초 완화 비율
• 대표이미지 — Photo by Jan van der Wolf on Pexels · 사진 제공 Pexels

기준일 | 2026년 9월 10일
다음 업데이트 | 규제지역 40%를 은행업감독규정 별표6에 반영하는 개정이 나오면 표1의 근거를 조문으로 바꿉니다
변경 가능성 | 규제지역 지정은 국토교통부가 수시로 바꿉니다. 지정되거나 해제되면 그날부터 비율이 달라지고, 금액 한도도 함께 걸리거나 풀립니다