대출계산기는 4억인데 은행은 3억을 봅니다 — 주담대 한도와 스트레스 DSR 3%

대출 계산기에 연소득 6,000만 원을 넣으면 주담대 한도가 4억 1,892만 원으로 나옵니다.

같은 조건인데 은행 창구에서는 3억 62만 원이 나옵니다.

계산기가 틀린 게 아닙니다.

은행이 내가 실제로 내는 금리가 아니라 거기에 3%를 더한 금리로 한도를 재기 때문입니다.

시작하기 전에, 용어 정리

DSR
내 연소득에서 모든 대출의 원리금이 차지하는 비율입니다.
은행권 주택담보대출은 이 값이 40%를 넘지 않는 선까지만 빌려줍니다.

스트레스 금리
한도를 잴 때만 얹어서 계산하는 가상의 가산금리입니다.
앞으로 금리가 오를 가능성을 미리 반영하려고 붙입니다.

변동형 · 혼합형 · 주기형
금리가 얼마나 오래 고정되어 있는지로 나눈 대출 유형입니다.
이 유형에 따라 스트레스 금리가 몇 퍼센트나 붙는지가 갈립니다.

1. 대출 계산기와 은행이 다른 이유

금융위원회는 스트레스 DSR을 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리를 부과해 대출 한도를 산출하는 제도라고 설명합니다.

여기서 사람들이 가장 많이 오해하는 자리가 있습니다.

내가 실제로 내는 이자는 하나도 늘지 않습니다.

금리 4%로 빌렸으면 이자는 4%로 냅니다.

은행이 7%를 쓰는 건 한도를 잴 때뿐입니다.

늘어나는 건 이자가 아니라 빌릴 수 있는 금액의 벽입니다.

시중 대출 계산기 대부분은 내가 입력한 금리를 그대로 씁니다.

은행 심사에 쓰이는 금리를 안 넣으니 계산기 숫자가 더 크게 나옵니다.

2. 내 스트레스 금리는 몇 퍼센트인가

기본 스트레스 금리는 과거 5년 내 가장 높았던 가계대출 금리와 지금 금리를 견줘 정합니다.

매년 5월과 11월에 다시 잽니다.

이 값에는 하한 1.5%와 상한 3.0%가 걸려 있습니다.

그런데 2025년 10월 16일부터 규칙이 하나 더 붙었습니다.

내 집이 수도권이나 규제지역에 있으면 하한이 3.0%로 올라갑니다.

상한도 3.0%라서 사실상 3.0%로 고정됩니다. 오피스텔 담보대출도 포함입니다.

여기에 대출 유형별 비율이 한 번 더 곱해집니다.

대출 유형별 스트레스 금리 적용 비율

대출 유형	조건	적용 비율
변동금리형	금리가 계속 바뀜	100%
혼합형	고정 5년 이상 9년 미만	60%
혼합형	고정 9년 이상 15년 미만	40%
혼합형	고정 15년 이상 21년 미만	20%
주기형	변동주기 5년 이상 9년 미만	30%
주기형	변동주기 9년 이상 15년 미만	20%
주기형	변동주기 15년 이상 21년 미만	10%

변동금리형은 100%라 3.0%가 그대로 붙습니다.

고정으로 묶인 기간이 길수록 비율이 내려가는 구조입니다.

위 비율은 만기 30년을 기준으로 금융위원회가 공개한 값입니다. 수도권 하한 3.0%가 이 비율을 곱하기 전 값인지 곱한 뒤 값인지는 금융위 보도자료와 정책문답에 명시되어 있지 않아, 혼합형·주기형의 최종 가산 폭은 대출받을 은행에 확인하셔야 합니다. 변동금리형은 비율이 100%라 어느 쪽이든 3.0%로 같습니다.

3. 한도가 얼마나 줄어드나

연소득 6,000만 원, 다른 대출 없음, 30년 원리금균등으로 잡고 계산했습니다.

심사에 쓰는 금리별 주택담보대출 한도

심사에 쓰는 금리	대출 한도	계산기와 차이
4.00%스트레스 금리 없음	4억 1,892만 원	—
4.75%0.75%p 얹음	3억 8,340만 원	3,552만 원 적음
5.80%1.80%p 얹음	3억 4,086만 원	7,806만 원 적음
7.00%3.00%p 얹음	3억 62만 원	1억 1,831만 원 적음

수도권에서 변동금리로 받으면 맨 아랫줄이 내 자리입니다.

1억 1,831만 원이 계산기에는 잡히고 은행에는 안 잡힙니다 (금융위 공개 산식으로 직접 계산).

한도의 28.2%가 스트레스 금리 하나로 사라지는 셈입니다.

주택담보대출은 이 DSR 한도와 별개로 주택 가격에 따른 한도도 함께 걸립니다. 수도권·규제지역은 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원입니다. 둘 중 낮은 쪽이 내 한도가 됩니다.

4. 지역과 시점에 따라 갈립니다

같은 소득이라도 집이 어디 있느냐로 숫자가 달라집니다.

2026년 7월 1일부터 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 규제지역에 새로 들어갔습니다.

이 지역에서는 주택담보대출 LTV가 70%에서 40%로 내려가고 스트레스 금리 3.0%도 함께 적용됩니다.

이미 받은 대출을 걱정하실 수 있는데, 그건 다릅니다.

금액을 늘리지 않는 만기 연장과 같은 은행 안에서의 대환은 DSR을 새로 심사하지 않습니다.

금융위원회는 상향된 스트레스 금리 3%가 소급 적용되지 않는다고 밝혔습니다.

비규제 지방의 주택담보대출은 3단계보다 낮은 단계를 적용받고 있습니다.

2026년 하반기 지방 비규제지역 유예는 여러 언론이 2026년 6월 30일자로 보도했으나, 금융위원회 보도자료로는 확인하지 못했습니다. 스트레스 DSR은 법령이 아니라 금융위원회 행정지도로 운영됩니다. 실제로 은행업감독규정에는 「스트레스」라는 단어가 한 번도 나오지 않습니다. 지방에서 대출을 받으신다면 은행에 현재 적용 단계를 직접 확인하시는 게 정확합니다.

5. 빌리기 전에 확인할 순서

• 내 집이 수도권이나 규제지역인지 봅니다 — 여기면 스트레스 금리가 3.0%입니다
• 받으려는 대출이 변동형인지 혼합형인지 주기형인지 확인합니다
• 계산기에 실제 금리 대신 스트레스 금리를 더한 금리를 넣어 다시 재봅니다
• DSR 한도와 주택 가격 한도 중 낮은 쪽이 내 한도입니다
• 기존 대출이 있다면 그 원리금도 DSR에 합산된다는 점을 넣고 셉니다

금리를 바꿔 넣어보실 때 대출 계산기로 월 상환액부터 견주면 감이 빨리 잡힙니다.

6. 자주 묻는 질문

Q1. 스트레스 금리가 붙으면 이자를 더 내나요?
아닙니다. 실제로 내는 이자는 약정한 금리 그대로입니다. 스트레스 금리는 은행이 빌려줄 수 있는 금액의 상한을 계산할 때만 쓰는 값이라, 늘어나는 건 이자가 아니라 한도의 벽입니다.

Q2. 신용대출에도 붙나요?
붙습니다. 3단계 스트레스 DSR은 전 업권의 DSR이 적용되는 사실상 모든 가계대출에 적용되며, 신용대출은 잔액이 1억 원을 초과하는 경우에 적용됩니다.

Q3. 고정금리로 받으면 안 붙나요?
고정으로 묶인 기간이 길수록 적용 비율이 내려갑니다. 만기 30년 기준으로 혼합형은 60%·40%·20%, 주기형은 30%·20%·10%까지 낮아집니다. 다만 수도권 하한 3.0%가 이 비율을 곱하기 전 값인지가 공개 자료에 없어서, 최종 몇 퍼센트가 붙는지는 은행에 확인하셔야 합니다.

Q4. 지금 받은 대출도 나중에 3%가 적용되나요?
금액을 늘리지 않는 만기 연장이나 같은 은행 안에서의 대환은 DSR을 새로 심사하지 않아서, 상향된 스트레스 금리가 소급 적용되지 않습니다. 다른 은행으로 갈아타거나 금액을 늘리면 그때 기준으로 다시 심사합니다.

Q5. 스트레스 금리는 언제 바뀌나요?
과거 5년 내 가장 높았던 가계대출 금리와 현 시점 금리를 견줘 매년 5월과 11월에 다시 정합니다. 다만 수도권·규제지역 주택담보대출은 하한 3.0%와 상한 3.0%가 겹쳐 있어 당분간 3.0%에서 움직이지 않습니다.

7. 공식 출처

• 금융위원회 — 스트레스 DSR 제도 설명 — 기본 스트레스 금리 산정, 하한 1.5%·상한 3.0%, 대출 유형별 적용 비율
• 금융위원회 — 3단계 스트레스 DSR 시행방안 (2025년 5월 20일) — 2025년 7월 1일 시행, 적용 범위
• 금융위원회 — 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안 (2025년 10월 15일) — 수도권·규제지역 스트레스 금리 하한 3% 상향, 주담대 한도 차등화
• 금융위원회 — 10.15 대책 주요정책문답 — 오피스텔 포함, 만기 연장·자행 대환 소급 미적용
• 금융위원회 — 규제지역 추가 지정 관련 긴급 가계부채 점검회의 (2026년 6월 30일) — 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시, LTV 40%
• 대표이미지 — Photo by Semanur Çoban on Pexels · 사진 제공 Pexels

기준일 | 2026년 9월 1일
다음 업데이트 | 기본 스트레스 금리는 매년 5월과 11월에 다시 정해집니다. 11월 재산정 결과가 나오면 표2의 한도를 다시 계산합니다
변경 가능성 | 표2는 연소득 6,000만 원·다른 대출 없음·30년 원리금균등을 가정해 직접 계산한 값입니다. 기존 대출과 상환 방식에 따라 실제 한도는 달라집니다