수도권 15억을 1원 넘기면 대출이 2억 줄어듭니다 — LTV계산기, 규제지역 40%와 금액 한도

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LTV 계산기에 집값 20억을 넣고 규제지역 40%를 고르면 8억이 나옵니다. 은행 창구에서 실제로 나오는 금액은 4억입니다. 비율을 곱한 값 위에 금액 한도가 한 겹 더 있기 때문입니다. 수도권과 규제지역에서는 집값이 15억을 넘는 순간 한도가 6억에서 4억으로 내려갑니다. 집값은 올랐는데 빌릴 수 있는 돈은 줄어드는 구간입니다. 지역과 차주 유형이 비율을 어떻게 가르는지 조문으로 확인해 적었습니다. 그 위에서 금액 한도가 어디를 자르는지도 함께 짚었습니다. 시작하기 전에, 용어 정리 담보인정비율(LTV) · 집값에서 빌릴 수 있는 금액의 비율입니다. 은행업감독규정이 상한을 정해 두고, 은행은 그 안에서만 취급할 수 있습니다. 규제지역 · 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역을 함께 부르는 말입니다. 국토교통부장관이 지정하고, 지정되는 순간 대출 규제가 자동으로 강해집니다. 주택구입 목적과 생활안정자금 목적 · 집을 사려고 받는 대출과, 이미 가진 집을 담보로 생활비를 마련하는 대출입니다. 한도 규칙이 서로 다릅니다. 1. 내 비율은 40%인가 70%인가 비율을 가르는 축은 둘입니다 — 집이 어디 있는지, 그리고 내가 무주택인지 생애최초인지입니다. 지역·차주 유형별 담보인정비율 지역 무주택 (처분조건부 1주택 포함) 생애최초 규제지역 40% 70% 수도권 비규제지역 70% 70% 수도권 밖 비규제지역 70% 80% 규제지역이면 무주택자도 40%라 10억짜리 집에서 4억까지만 나옵니다. 수도권이어도 규제지역이 아니면 70%라 같은 집에 7억이 열립니다. 생애최초로 사는 집은 규제지역에서도 70%를 받습니다. 수도권 밖 비규제지역에서는 생애최초 80%가 그대로 남아 있습니다. 규제지역 서민·실수요자는 20%포인트까지 얹을 수 있습니다. 은행업감독규정 별표6 제2호 바목이 정한 가산이라, 40%에 얹으면 60%가 됩니다. 서민·실수요자는 부부합산 연소득 9,000만 원...

배우자와 자녀가 있으면 10억까지 상속세가 0원입니다 — 상속세계산기 일괄공제 5억과 배우자공제

집 한 채와 예금을 남기고 부모님이 돌아가시면 상속세 걱정이 먼저 옵니다.

배우자와 자녀가 함께 상속받으면 순재산 10억 원까지는 상속세가 0원이라 대부분의 가정은 내지 않습니다.

같은 10억이라도 배우자가 없이 자녀만 받으면 8,730만 원이 됩니다.

시작하기 전에, 용어 정리

과세가액
상속재산에서 채무·공과금·장례비를 뺀 금액입니다.
돌아가신 분이 10년 안에 상속인에게 준 돈은 여기에 다시 더합니다.

일괄공제
기초공제 2억과 가족별 인적공제를 더한 값과 5억 원 중 큰 쪽을 빼줍니다.
자녀가 여섯 명이 넘지 않으면 대개 5억 원이 됩니다.

배우자공제
배우자가 실제로 받은 만큼 빼주는데 최소 5억, 최대 30억 원입니다.
법정상속분이 그 사이의 한도입니다.

1. 공제 두 개를 합치면 10억 원입니다

상속세는 재산 전체에서 공제를 뺀 뒤 세율을 매기는 방식이라 공제가 세금을 결정합니다.

상속세 과세가액에서 빼주는 공제

공제금액조건
일괄공제5억 원기초 2억 + 인적공제와 비교해 큰 쪽 · 배우자 단독 상속은 제외
배우자공제5억 ~ 30억 원실제 받은 만큼 · 법정상속분이 한도
금융재산공제순금융재산의 20%최소 2천만 · 최대 2억
동거주택공제집값의 100%6억 한도 · 10년 동거 · 무주택 상속인
장례비용500만 ~ 1,000만 원봉안시설 500만 원 추가

배우자가 살아 있으면 얼마를 받든 최소 5억 원은 배우자공제로 빠집니다 (출처: 상증세법 제19조 제4항).

여기에 일괄공제 5억 원이 더해져 10억 원까지는 과세표준이 0이 됩니다.

배우자가 없으면 일괄공제 5억 원만 남아 5억 원을 넘는 순간부터 세금이 나옵니다.

신고를 안 하면 일괄공제는 5억 원으로 고정됩니다.

기초공제와 인적공제를 더한 금액이 5억을 넘는 가족은 신고해야만 그 금액을 씁니다.

2. 세율은 증여세와 같은 표를 씁니다

공제를 뺀 과세표준에 10%에서 50%까지 다섯 단계 세율이 붙습니다.

상속세 과세표준 구간별 세율

과세표준세율누진공제
1억 원 이하10%—
5억 원 이하20%1,000만 원
10억 원 이하30%6,000만 원
30억 원 이하40%1억 6,000만 원
30억 원 초과50%4억 6,000만 원

과세표준 5억 원이면 20%를 곱해 누진공제 1,000만 원을 뺀 9,000만 원입니다.

6개월 안에 신고하면 3%를 깎아 8,730만 원이 됩니다 (직접 계산).

과세표준이 50만 원에 못 미치면 세금을 매기지 않습니다.

3. 배우자가 얼마를 받느냐로 세금이 갈립니다

배우자공제는 배우자가 실제로 상속받은 금액만큼이라 재산을 어떻게 나누느냐가 세금을 바꿉니다.

가족 구성과 상속재산별 상속세

순재산배우자 + 자녀 2명자녀만
5억 원0원0원
10억 원0원 (공제 5억 + 배우자 5억)8,730만 원
15억 원5,959만 원 (배우자공제 6억 4,286만)2억 3,280만 원
20억 원1억 2,887만 원4억 2,680만 원
30억 원3억 1,594만 원8억 1,480만 원

배우자의 법정상속분은 자녀 한 명 몫의 1.5배라 자녀 둘이면 전체의 3.5분의 1.5입니다.

순재산 15억 원에서 배우자가 법정상속분 6억 4,286만 원을 받으면 세금이 5,959만 원입니다.

배우자가 5억 원만 받으면 공제도 5억에 그쳐 8,730만 원으로 2,771만 원이 늘어납니다.

5억 원을 넘는 배우자공제는 등기까지 마쳐야 인정됩니다.

신고기한 다음 날부터 9개월 안에 배우자 몫을 나누고 등기·명의개서를 끝낸 뒤 세무서에 신고해야 합니다.

예금이나 주식이 있으면 순금융재산의 20%를 2억 원까지 더 빼주므로 표보다 세금이 줄어듭니다.

내 가족 구성으로 넣어보려면 상속세 계산기가 일괄공제와 배우자공제를 법정상속분 기준으로 반영합니다.

4. 10년 안에 미리 준 돈은 다시 더해집니다

돌아가시기 전 10년 안에 상속인에게 증여한 재산은 다시 더합니다 (출처: 상증세법 제13조 제1항).

상속인이 아닌 사람에게 준 것은 5년 안의 것만 더합니다.

미리 낸 증여세는 상속세에서 빼주지만, 공제를 미리 쓴 효과는 사라져 세금이 늘 수 있습니다.

부모가 자녀에게 10년마다 5천만 원씩 나눠 주는 방식은 이 합산 기간을 피하려는 것입니다.

5. 함께 살던 집은 6억까지 통째로 빠집니다

부모와 10년 이상 한집에서 산 무주택 자녀가 그 집을 상속받으면 집값의 100%를 6억 원까지 공제합니다.

10년 동안 부모가 1세대 1주택이었어야 하고, 자녀가 미성년이던 기간은 동거 기간에서 뺍니다.

결혼한 자녀의 배우자도 상속인이 되면 이 공제를 받을 수 있습니다.

6. 신고는 6개월, 세금은 받은 만큼 나눠 냅니다

신고 기한은 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월이고, 상속인이나 고인이 외국에 살았으면 9개월입니다.

9월에 돌아가셨으면 다음 해 3월 31일까지 홈택스나 세무서에 신고합니다.

기한 안에 신고하면 세금의 3%를 깎아주고, 놓치면 그 3%와 함께 일괄공제 선택권도 사라집니다.

상속세는 상속인들이 각자 받은 재산 비율대로 나눠 내고, 받은 재산 한도 안에서 서로 연대해 책임집니다.

낼 세금이 2천만 원을 넘으면 담보를 걸고 10년까지 연부연납을 신청할 수 있습니다.

7. 자주 묻는 질문

Q1. 자녀 없이 배우자가 혼자 상속받으면 어떻게 되나요?
일괄공제 5억 원은 쓸 수 없고 기초공제 2억 원과 인적공제만 씁니다. 대신 배우자공제가 법정상속분 전부, 최대 30억 원까지 가능해서 세금이 나오는 경우는 드뭅니다.

Q2. 손주에게 바로 물려주면요?
자녀를 건너뛴 상속이라 그 몫에 해당하는 세금에 30%를 더 붙입니다. 미성년 손주가 20억 원을 넘게 받으면 40%입니다. 자녀가 먼저 사망해 손주가 대신 상속하는 대습상속은 할증하지 않습니다.

Q3. 장례비는 얼마까지 빼주나요?
영수증이 있으면 1,000만 원까지, 없어도 500만 원은 빼줍니다. 봉안시설이나 자연장지 비용은 따로 500만 원까지 더 뺍니다.

Q4. 아파트 한 채와 예금 2억이 전부인데 신고를 해야 하나요?
배우자와 자녀가 있고 순재산이 10억 원 아래면 낼 세금은 없고, 세금이 0원이면 신고를 안 해도 가산세는 없습니다. 다만 인적공제 합이 5억을 넘거나 배우자 몫이 5억을 넘는 가족은 신고해야 그 공제를 씁니다. 상속받은 집을 나중에 팔 때의 취득가액은 소득세법 사안이라 이 글에서 다루지 않았습니다.

Q5. 형제끼리 나누는 비율이 세금을 바꾸나요?
자녀들 사이에서 어떻게 나누든 상속세 총액은 같습니다. 세금이 달라지는 것은 배우자가 얼마를 받느냐이고, 각자 낼 몫은 받은 비율대로 갈립니다.

Q6. 유산취득세로 바뀐다는 뉴스를 봤습니다.
2026년 9월 기준 국가법령정보센터에 시행 예정으로 등록된 상속세 개정은 없습니다. 지금 적용되는 것은 재산 전체에 매기는 이 글의 방식이고, 바뀌면 이 글을 갱신합니다.

8. 공식 출처

  • 상속세 및 증여세법 — 제3조의2 납부의무 · 제13조 과세가액(사전증여 합산) · 제14조 공과금·장례비·채무 · 제18조 기초공제 · 제19조 배우자 상속공제 · 제20조 인적공제 · 제21조 일괄공제 · 제22조 금융재산 상속공제 · 제23조의2 동거주택 상속공제 · 제25조 과세최저한 · 제26조 세율 · 제27조 세대생략 할증 · 제67조 신고기한 · 제69조 신고세액공제 · 제71조 연부연납
  • 상속세 및 증여세법 시행령 — 제9조 공과금 및 장례비용
  • 홈택스 — 상속세 신고·모의계산
  • 대표이미지 — Photo by Bianca Mergillano on Pexels · 사진 제공 Pexels
기준일 | 2026년 9월 5일
다음 업데이트 | 유산취득세 전환 등 상속세 개정이 공포되면 공제 표와 계산 예시를 갱신합니다
변경 가능성 | 표3은 배우자가 법정상속분대로 받는 경우의 값이라 실제 분할 비율에 따라 달라집니다

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