생애최초 감면 300만 원인데 아파트는 200만입니다 — 취득세계산기 세율 1~3%
집값만 맞춰놓으면 잔금 날에 돈이 빕니다.
취득세는 계약할 때가 아니라 등기할 때 한꺼번에 나가고, 내 집이 9억이면 2,970만 원입니다.
생애최초로 사면 300만 원을 깎아준다고 알려져 있는데, 아파트는 200만 원입니다.
시작하기 전에, 용어 정리
취득당시가액
세율을 곱하는 기준 금액입니다.
유상거래로 집을 사면 내가 실제로 낸 매매대금이 기준이 됩니다.
중과기준세율
2%입니다.
다주택자에게 붙는 8%·12%가 이 값을 두 배, 네 배로 더해서 만들어집니다.
국민주택규모
전용면적 85㎡ 이하입니다 (수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡).
이걸 넘으면 취득세에 농어촌특별세가 더 붙습니다.
1. 6억과 9억이 갈림길입니다
가액별 취득세와 지방교육세
| 취득가액 | 세율 | 취득세 + 지방교육세 |
|---|---|---|
| 6억 이하 | 1% | 6억이면 660만 원취득세 600만 + 교육세 60만 |
| 7억 | 1.67% | 1,285만 9,000원 |
| 7억 5,000만 | 2% | 1,650만 원 |
| 8억 | 2.33% | 2,050만 4,000원 |
| 9억 | 3% | 2,970만 원취득세 2,700만 + 교육세 270만 |
| 9억 초과 | 3% | 12억이면 3,960만 원 |
내가 집을 사면 세율이 1%에서 3% 사이에서 정해집니다.
6억 이하는 1%, 9억을 넘으면 3%로 고정입니다 (출처: 지방세법 제11조 제1항 제8호).
그 사이 구간은 (취득가액 ÷ 3억 × 2 − 3) × 1/100 이라는 계산식으로 나옵니다.
6억을 1원 넘겨도 세금이 튀지 않습니다.
계산식이 6억에서 정확히 1%, 9억에서 정확히 3%가 되도록 짜여 있어서 구간 경계에 계단이 없습니다 (계산식에 직접 대입해 확인).
세율만 보고 끝나면 안 되는 게 지방교육세입니다.
주택은 취득세율의 절반에 20%를 곱한 만큼이 따로 붙습니다 (출처: 지방세법 제151조 제1항 제1호).
1% 구간이면 0.1%가 더 나가서, 내 집이 6억이면 60만 원입니다.
전용 85㎡를 넘는 집이면 여기에 농어촌특별세까지 더해집니다.
2. 아파트는 감면이 200만 원입니다
생애최초 감면이 갈리는 기준
| 어떤 집인가 | 감면 | 가액 조건 |
|---|---|---|
| 전용 60㎡ 이하 공동주택아파트는 여기서 빠집니다 | 300만 원 | 3억 이하수도권은 6억 이하 |
| 도시형 생활주택 60㎡ 이하 | 300만 원 | 3억 이하수도권은 6억 이하 |
| 다가구주택대장에 호수별 면적이 나뉜 것 | 300만 원 | 3억 이하수도권은 6억 이하 |
| 인구감소지역 주택 | 300만 원 | 가액 조건 없음 |
| 그 밖의 주택아파트 · 연립 · 단독 | 200만 원 | 12억 이하 |
「생애최초 300만 원 감면」은 아파트에 해당하지 않습니다.
300만 원 한도는 전용 60㎡ 이하 공동주택·도시형 생활주택·다가구주택·인구감소지역 주택에만 붙습니다.
그 조문이 공동주택에서 아파트를 명시적으로 빼두었습니다 (출처: 지방세특례제한법 제36조의3 제1항).
내가 사려는 집이 아파트면 감면 한도는 200만 원이고, 취득가액이 12억 원 이하여야 합니다.
산출세액이 한도보다 적으면 전액 면제이고, 많으면 그 금액만 빼줍니다.
내 집이 6억 아파트면 600만 원에서 200만 원이 빠져 400만 원이 됩니다 (표1에서 직접 계산).
3년 안에 세를 주면 감면받은 취득세를 토합니다.
취득한 날부터 3년 이내에 팔거나 증여하거나 다른 용도로 쓰면 추징되는데, 조문이 그 「다른 용도」에 임대를 포함시켜 뒀습니다.
배우자에게 지분을 넘기는 경우만 빠집니다.
이 감면은 2028년 12월 31일까지 취득한 주택에 적용됩니다.
본인과 배우자가 주택을 소유한 적이 없어야 하고, 본인이 살 목적이어야 합니다.
전용 20㎡ 이하 주택 하나를 갖고 있었거나 처분한 경우는 무주택으로 봐줍니다.
상속으로 받은 공유지분을 모두 처분한 경우도 그렇습니다.
3. 2주택부터 8%로 뜁니다
주택 수와 지역별 세율
| 주택 수 | 조정대상지역 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
| 법인 | 12% | 12% |
같은 6억 집인데 1주택이면 600만 원, 조정대상지역 2주택이면 4,800만 원입니다.
세율이 여덟 배가 되는 게 아니라 산출 방식 자체가 바뀝니다.
주택 세율이 아니라 4%를 기준으로 중과기준세율 2%를 더해 만듭니다 (출처: 지방세법 제13조의2).
내 집이 조정대상지역에 있는지에 따라 같은 주택 수에서도 세율이 갈립니다.
이사하려고 새 집을 먼저 산 일시적 2주택은 중과에서 빠지고, 그 기준은 대통령령이 정합니다.
생애최초 감면을 받는 주택에는 중과세율을 적용하지 않습니다.
4. 60일이라고 알고 있으면 늦습니다
취득세 신고·납부 기한은 취득한 날부터 60일입니다.
그 60일 안에 등기를 하려면 이야기가 달라집니다.
등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 내야 합니다.
60일이 남아 있어도 등기가 먼저면 그날이 기한이 됩니다 (출처: 지방세법 제20조 제4항).
취득 원인에 따라 기한이 다르게 붙습니다.
증여처럼 무상으로 받으면 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월입니다.
상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월이고, 상속인이 외국에 살면 9개월입니다.
5. 자주 묻는 질문
Q1. 오피스텔도 1~3%인가요?
아닙니다. 1~3% 세율은 건축물대장이나 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물에만 적용됩니다. 오피스텔은 보통 업무시설로 기재돼 있어서 4%가 붙습니다. 대장에 실제로 어떻게 적혀 있는지가 기준입니다.
Q2. 상가나 토지는 얼마인가요?
주택이 아닌 부동산은 4%이고, 농지는 3%입니다. 새로 지은 건물을 처음 취득하는 원시취득은 2.8%입니다.
Q3. 증여로 받으면 얼마인가요?
무상취득은 3.5%입니다. 다만 조정대상지역에 있고 대통령령이 정한 가액을 넘는 주택을 증여받으면 12%가 붙습니다. 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 넘기는 경우는 빠집니다.
Q4. 상속으로 받은 집은요?
상속은 2.8%이고 농지는 2.3%입니다. 신고 기한도 달라서 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월입니다.
Q5. 부부 공동명의로 사면 감면이 두 배인가요?
아닙니다. 둘 이상이 함께 취득하면 그 주택에 대한 총 감면액이 한도까지로 묶입니다. 아파트라면 두 사람 몫을 합쳐 200만 원입니다.
Q6. 생애최초 감면을 받은 집에 부모님을 살게 해도 되나요?
추징 사유는 3년 안에 팔거나 증여하거나 다른 용도로 쓰는 것이고, 조문은 그 「다른 용도」에 임대를 포함시켜 두었습니다. 본인이 거주할 목적이라는 요건이 있으므로 실제 거주 관계를 관할 지방자치단체에 확인하는 게 안전합니다.
6. 공식 출처
- 지방세법 — 제11조 부동산 취득의 세율 · 제13조의2 중과 · 제20조 신고 및 납부 · 제151조 지방교육세
- 지방세특례제한법 — 제36조의3 생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면
- 주택법 — 제2조 제6호 국민주택규모
- 위택스 — 취득세 신고·납부
- 대표이미지 — Photo by Ketut Subiyanto on Pexels · 사진 제공 Pexels
다음 업데이트 | 조정대상지역이 새로 지정·해제되면 3절 표를 갱신합니다
변경 가능성 | 농어촌특별세율은 조문의 세율표가 이미지로만 제공되어 본문에 넣지 않았습니다
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